Lohnt sich das Eigenheim?
Die eigenen vier Wände stellen für viele Bundesbürger weit mehr dar als nur ein Stück zusätzliche Lebensqualität: Als Sachwert bietet ein Eigenheim ein solides Fundament und eignet sich damit für Altersvorsorge und Vermögensaufbau. Bausparkassen, Makler und Banken werden denn auch nicht müde, zu erklären, dass kaufen auf langfristige Sicht billiger ist als Mieten. Kritisches Nachfragen ist immer erlaubt und soll an dieser Stelle anhand eines konkreten Rechenbeispiels betrieben werden. Zwei fiktive Personen sollen dazu dienen, die Materie anschaulich zu gestalten.
Bürger I: Der überzeugte Eigenheimbesitzer. Er möchte nicht sein Leben lang Miete zahlen und sucht deshalb den Weg in die eigenen vier Wände. Er erwirbt deshalb ein Einfamilienhaus, in dem er und seine Frau sowie seine beiden Kinder Platz finden. Die Investitionskosten belaufen sich auf 250.000 Euro zuzüglich Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 21.000 Euro. Die Nebenkosten sowie 30 Prozent des Kaufpreises werden aus Eigenmitteln gedeckt, der Rest über eine Hypothek von der Bank finanziert. Diese ist mit einem Zinssatz von 4,83 Prozent (Quelle: www.interhyp.de ) , der über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren festgeschrieben ist, ausgestattet und wird in diesem Zeitraum vollständig getilgt. Die monatliche Rate beläuft sich auf 1130 Euro, so dass bis zur vollständigen Tilgung insgesamt 271.200 Euro an die Bank zu zahlen sind. Zusammen mit den Eigenmitteln und den Erwerbsnebenkosten betragen die Kosten also rund 367.000 Euro. Damit sind aber nicht alle Kosten eingerechnet: Die Nebenkosten sowie das Eigenkapital könnten, wenn anstelle eines Eigenheims ein Objekt gemietet würde, angelegt werden und würden Zinsen bringen. Auch fällt die Kaltmiete für ein zum Einfamilienhaus von Bürger I vergleichbares Objekt um rund 350 Euro im Monat geringer aus als die Kreditrate. Wird das Eigenkapital nun angelegt und werden die 350 Euro zusätzlich in einen Banksparplan investiert, der eine jährliche Verzinsung von 5,00 Prozent bietet, stehen nach Ablauf von 20 Jahren 397.000 Euro an Gesamtvermögen zur Verfügung. Nach Steuern also immer noch knapp 286.000 Euro. Der Nettozinsertrag in Höhe von 105.000 Euro muss demnach zu den Gesamtkosten der Eigenheimfinanzierung hinzugerechnet werden, so dass sich diese auf 472.000 Euro summieren.
Bürger II: Der Mieter. Er will keinen großen Kredit aufnehmen und mietet sich sein Haus lieber. Die Kaltmiete beträgt 780 Euro im Jahr und erhöht sich jedes Jahr um drei Prozent. In 20 Jahren zahlt er so insgesamt 263.000 Euro an seinen Vermieter. Opportunitätskosten wie bei Bürger I müssen hier nicht berücksichtigt werden. Die zunächst große Differenz zwischen den Varianten von Bürger I und Bürger II reduziert sich deutlich, wenn der Zeitraum nach Ablauf der ersten 20 Jahre berücksichtigt wird: Bürger I, der dann noch weitere 20 Jahre lang lebt, kann während dieser Zeit mietfrei wohnen. Bürger II muss weitere 20 Jahre lang Miete zahlen, so dass sich bei auch weiter um drei Prozent im Jahr steigenden Mieten die Gesamtleistung auf 730.000 Euro summiert. Die Finanzierung ist damit deutlich günstiger als das Mieten. Voraussetzung dafür sind allerdings zum einen niedrige Zinsen (die derzeit gegeben sind) und zum anderen ein tatsächlicher Anstieg der Kaltmieten: Würde dieser ausbleiben, beliefe sich die Gesamtmietleistung von Bürger II auf knapp 380.000 Euro.
