Wer regelmäßig hier im Blog liest, stellt schnell fest, dass Inflation ein Thema ist, das hier regelmäßig aufgegriffen wird. Dies ist selbstredend kein Zufall, wird Immobilien doch die Eigenschaft zugeschrieben, als Vermögensanlage resistent gegen Inflation und Krisen zu sein. In den letzten Tagen und Wochen mehrten sich die Stimmen von Optimisten, die von einem absehbaren Ende der Wirtschaftskrise ausgehen. Ich selbst teile diese Ansicht nicht und gehe davon aus, dass die Krise sich noch eine ganze Weile fortsetzen wird. Die heute veröffentlichten Daten zum Auftragseingang im deutschen Maschinenbau untermauern diese These: Die Auftragseingänge gingen um 58 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Wenn aus dem Auftrags- ein Produktionsrückgang wird, drohen in dem deutschen Vorzeige-Segment Massenentlassungen. Um diese Thematik soll es aber an dieser Stelle nicht gehen. Vielmehr soll hier heute die Begrifflichkeit der Katastrophenhausse beleuchtet werden.
In den 1920er Jahren war im zeitlichen Umfeld der großen Inflation ein massiver Anstieg der Preise an den Aktien- und Immobilienwerten zu beobachten. Auch die Rohstoffpreise zogen damals deutlich an. Die Angst von der Geldentwertung trieb Anleger panisch in Sachwerte. Es wurde unreflektiert alles gekauft, was als gefeit gegen Inflation galt. Eine solche Situation wird auch als Katastrophenhausse bezeichnet. Was aber passiert, wenn die Inflation tatsächlich massiv ansteigt? Können die Vermögen, die rechtzeitig in Sachwerte investiert werden, gerettet werden? Die Antwort auf diese Frage hängt von verschiedenen Faktoren ab und letztlich lässt sich kaum eine sichere Prognose treffen. Die Problematik bei der Diskussion um die Inflation ist, dass sehr schnell von Extremsituationen wie 1923 ausgegangen wird. ES muss keinesfalls zu einer Hyperinflation kommen, wie es damals der Fall war. Auch eine Inflationsrate von 5 bis 10 Prozent im Jahr über den Zeitraum von einigen Jahren ist denkbar. Dann dürften die Preise von Sachwerten deutlich zulegen. Es besteht dann in der Tat das Risiko einer preislichen Übertreibung an den Märkten, die in einem Crash endet. Dieser könnte zeitlich mit einer neuerlichen Rezession und dem Ende des inflationären Auftriebs zusammenfallen. Ob Sachwerte dann im Rückblick die bessere Wahl waren, hängt von den Zinsen am Rentenmarkt und vom individuellen Gewinn bzw. Verlust in Aktien und Immobilien ab.
Sollte es tatsächlich zu einer Hyperinflation kommen, können ausschließlich Besitzer von Aktien, Immobilien und (physisch verfügbaren) Rohstoffen ihr Vermögen retten. Sich im Hinblick auf ein solches Szenario aggressiv und blindlings in Sachwerten zu positionieren, ist jedoch sehr gewagt. Ebenso ist es nicht ratsam, sich aufgrund der Spekulationen um eine Inflation in eine Immobilienfinanzierung zu stürzen, die über die eigenen Verhältnisse hinausgeht. Beides ist derzeit leider zu beobachten.
In den letzten Wochen mehrten sich die Stimmen, die von einer langsam in Sicht kommenden Bodenbildung in der wirtschaftlichen Entwicklung sprachen. Auch den Immobilienmärkten soll das Schlimmste bereits ausgestanden sein. In den USA ist dies jedoch einem Artikel im Handelsblatt zufolge nicht der Fall. Der ehemalige US-Notenbank-Chef Alan Greenspan bezeichnete den Immobilienmarkt demnach als die „Achillesferse“ der Wirtschaft. In der Tat wirken sich dramatisch fallenden Häuserpreise auf das Wachstum aus. Das verfügbare Einkommen vieler Haushalte sinkt, die Zahl der Insolvenzen geht zurück und die Bautätigkeit ist rückläufig. Die Misere spiegelt sich bekanntermaßen in den Arbeitslosenstatistiken wider. Im April ist die Zahl der Wohnbaubeginne in den USA um mehr als 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr eingebrochen. Wundern kann sich der informierte Beobachter darüber nicht: Derzeit werden bestehende Objekte zu Schleuderpreisen angeboten und institutionelle Investoren verfügen nicht mehr über die Mittel, um größere Projekte anzuschieben. Der Optimismus der vergangenen Wochen könnte sich schon bald als Strohfeuer entpuppen. Die Entwicklung am US-Immobilienmarkt ist für uns alle von großer Bedeutung. Schließlich findet sich dort die Wurzel der Finanz-und Wirtschaftskrise, die spätestens seit dem Fall der Lehman Bank die Schlagzeilen beherrscht. Die günstigen Preise indes verfehlen ihre Wirkung nicht. In Kalifornien steig die Zahl der verkauften Eigenheime um 50 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Gewinner der Krise sind also die, die bislang keine Immobilie ihr Eigen nennen konnten, dafür aber in der Krise über eine ausreichende Liquidität bzw. Bonität verfügen. Verlierer sind all jene, die zu früh ein Haus gekauft haben und nun die Schulden nicht mehr zurückzahlen können. Die Banken in den USA besitzen derzeit mehr als 750.000 Immobilien aus Insolvenzen, die in der Regel zwangsversteigert werden. Bis zum Herbst wird sich dieser Bestand auf 1,3 Millionen Objekte erhöhen, schätzt Barclays Capital. Allein schon dieser Umstand wirft die Frage auf, wie eine Wende auf dem US-Markt geschafft werden soll. Auch wenn viele Optimisten dies anders sehen: Der Markt für private Wohnimmobilien hinkt der konjunkturellen Entwicklung hinterher. Erst geht der Job verloren, dann werden die Reserven aufgebraucht und schließlich können die fälligen Raten an die Bank nicht mehr bezahlt werden. Diese kündigt dann nach drei bis sechs Monaten den Kredit. Bis zur Zwangsversteigerung dauert es dann nochmal einige Zeit. Da die Arbeitslosigkeit in den USA weiter steigt, ist damit zu rechnen, dass auch die Zahl der Insolvenzen weiter zunimmt und mit ihr die zum Verkauf stehenden Objekte. Unter diesem Blickwinkel kann es noch sehr lange dauern, bis auf dem US-Immobilienmarkt wieder Ruhe einkehrt.
Der Wohn-Riester trifft offenbar den Nerv der Bundesbürger. Anders jedenfalls lässt es sich nicht erklären, dass bei den Landesbausparkassen – den Bausparkassen der Sparkassen – bereits ein halbes Jahr nach der Einführung der Eigenheimrente 100.000 Verträge abgeschlossen wurden. Dies teilt die LBS in einer Pressemitteilung mit. Die Kombination aus Bausparen, staatlichen Zuschüssen und steuerlichen Erleichterungen zieht die Bundesbürger offensichtlich magisch an. Steuerersparnisse und Zuschüsse sind seit je her die besten Verkaufsargumente für den Finanzvertrieb. Der Wohn-Riester kombiniert die bundesdeutschen Vorlieben.
Der Gesetzgeber hat mit der Eigenheimrente ein Novum geschaffen. Erstmals ist es möglich, die Raten für eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich geltend zu machen. Das Prinzip ist dabei einfach. Wer Mitglied der gesetzlichen Rentenversicherung oder dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig ist, schließt einen zertifizierten Vertrag mit einer Bausparkasse ab. Die Einzahlungen in den Vorsorgevertrag können dann direkt zur Tilgung der aufgenommenen Hypothek genutzt werden. Im Rahmen des Sonderausgabenabzugs sind Einlagen von maximal 2100 Euro je Person (abzüglich der ausgezahlten Zuschüsse) steuerlich absetzbar. Es gilt jedoch, dass maximal vier Prozent des Bruttoeinkommens geltend gemacht werden können.
Die Guthaben, die zur Tilgung entnommen werden, werden auf einem so genannten Wohnförderkonto verbucht und dort mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Die hypothetische Fortführung des Rentenvertrages ist beim Eintritt in den Ruhestand von Bedeutung. Sind bis dahin nämlich nicht die entnommenen Guthaben nebst Zinsen wieder zurückgeführt worden, muss die Rentenzahlung, die sich aus dem Guthaben des Wohnförderkontos ableitet, in voller Höhe mit dem persönlichen Steuersatz des Empfängers versteuert werden. Es ist dabei sowohl möglich, die monatliche Rentenzahlung über einen Zeitraum von 20 Jahren zu versteuern, als auch die Steuerschuld direkt bei Rentenbeginn zu begleichen. In letzterem Fall gewährt der Fiskus 30 Prozent Rabatt. Da die Steuerschulden jedoch nicht verzinst werden, ist die Streckung günstiger.
Die Landesbausparkassen rechnen eigenen Angaben zufolge damit, dass die Zahl der Neuverträge weiter steigen wird. Viele Bundesbürger wissen demnach noch gar nicht, dass es den Wohn-Riester gibt. Auch unterschätzen der LBS zufolge viele das Ausmaß der realisierbaren steuerlichen Vorteile. Unter dem Strich kann eine Familie mit einem kleinen Kind und einem jährlichen Einkommen in Höhe von 70.000 Euro mehr als 50.000 Euro Vorteile realisieren, wenn die Zuschüsse und die Steuerersparnis zusammengerechnet werden. Die nachgelagerte Besteuerung ist dabei schon berücksichtigt.
Eine Frage allerdings bleibt bei all der Begeisterung: Wenn die staatlich geförderte Altersvorsorge zum Immobilienerwerb eingesetzt wird und die gesetzliche Rente auf das Niveau einer Grundsicherung fällt – wovon lebt der Eigenheimrentner eigentlich in seinem Ruhestand?
Der deutsche Immobilienmarkt ist ein Phänomen: Während anderswo in der Welt skurrile Preisblasen geplatzt sind und nun die Märkte am Boden liegen, blieb der deutsche Immobilienmarkt sehr defensiv und zeigte keine der Symptome, die heute in den USA oder in England zu beobachten sind. Der „deutsche Sonderweg“ wirft Fragen auf und verdeutlich eine Stärke der hiesigen Marktstruktur: Die Finanzierung von Immobilien erfolgt in Deutschland nach wie vor sehr solide und bietet deshalb einen ganz offensichtlich wirksamen Schutz gegen spekulative Blasen und irrationale Verwerfungen. Macht es deshalb Sinn, eine Immobilie zu kaufen? Sofern den Studien, die im Auftrag von Maklerverbänden und Bausparkassen in Auftrag gegeben werden, Glauben geschenkt werden kann, schon. Die Untersuchungen kommen fast immer zu dem Schluss, dass die Preise in Deutschland zumindest stabil sind und dass Immobilien deshalb eine sehr sichere Anlage sind – egal ob sie selbst bewohnt oder an Dritte vermietet werden. Der Traum vom Eigenheim aber sieht nicht überall in der Republik gleich aus. Während in München, Stuttgart und im Rhein-Main-Gebiet (den wirtschaftlich stärksten Regionen der BRD) die Preise besonders in guten Lagen leicht steigen - es ist hier von einer Verzinsung auszugehen, die der auf einem Tagesgeldkonto ähnelt – sind auch den verkaufsfördernden Studien der Bausparkassen zufolge ländliche Regionen weniger gefragt. Die Preise stagnieren dort oder geben leicht nach. Ohne einen Preisanstieg aber ist jedwede Finanzierung sinnlos: Mieten ist dann deutlich günstiger.
Mieter sind ohnehin stärker im Vorteil, als es die Werbung uns glauben machen will. Das verfügbare Einkommen von Mietern ist in jungen Jahren höher, weil die Aufwendungen für das Mietverhältnis geringer sind als die für eine Finanzierung. Darüber hinaus müssen Mieter auch keine Rückstellungen für Reparaturen und Instandsetzung aufbringen. Das einzige Risiko, das Mieter tragen, ist das eines Anstiegs der Mieten. Dieser jedoch müsste schon sehr deutlich ausfallen, damit der Kauf einer Immobilie gegenüber deren Anmietung günstiger ausfällt. Mieter schließlich können von den Rücklagen, die aufgrund der geringeren Belastung gebildet werden können, auch Mieterhöhung schultern. Die Verzinsung der Rücklagen jedenfalls dürfte so gut wie immer höher ausfallen als der Anstieg der Mieten. Dass diese jedes Jahr um vier bis fünf Prozent angehoben werden, ist außerordentlich unwahrscheinlich. Die Vorteile, die ein Eigenheim mit sich bringt, sollen hier zwar keinesfalls zerredet werden: Die höhere Lebensqualität kann gerade für Familien ein Argument sein. Dass sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung jedoch tatsächlich auch in betriebswirtschaftlicher Hinsicht lohnt, kann angesichts des trägen Marktes in Deutschland bezweifelt werden. Immobilien mögen eine sichere Anlage sein – Sicherheit aber hat ihren Preis. Und der heißt Rendite.
Die Finanzkrise sorgt seit nunmehr mindestens acht Monaten – Mitte September brach das einst renommierte US-Investmenthaus Lehman Brothers zusammen - für Schlagzeilen ebenso wie für Angst um den Job oder das Einkommen. Dass gerade im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung jede Krise auch eine Chance darstellt, ist vielen angesichts der vielen Schreckensmeldungen nicht mehr präsent. Dabei gibt es gute Gründe, genau jetzt in die eigenen vier Wände einzuziehen. Zusammengefasst sind diese Gründe: Das niedrige Zinsniveau am Kapitalmarkt, umfangreiche staatliche Förderungen von Immobilienfinanzierungen sowie viele im Markt befindliche Objekte.
Der wesentliche Vorteil an der Krise ist das niedrige Zinsniveau. Der Zinssatz eines Darlehens ist verantwortlich für die Kosten einer Immobilienfinanzierung und wirkt sich maßgeblich auf die vom Kreditnehmer zu entrichtende Rate aus. Derzeit sind Darlehen bei einem geringen Beleihungsauslauf und bei guter Bonität bereits ab etwa 3,25 Prozent im Jahr zu haben. So niedrig waren Hypothekenfinanzierungen sehr lange nicht mehr. Die Zinsen könnten dabei in den kommenden Wochen noch etwas zurückgehen: Die EZB kauft im Rahmen eines Programms zur quantitativen Lockerung der Geldpolitik derzeit Pfandbriefe am Kapitalmarkt auf. Dies verstärkt die Nachfrage und erhöht den Preis – die Zinsen sinken somit und die Refinanzierung von Immobilienkrediten wird für Banken günstiger. Schon bald aber könnten die Zinsen auch wieder steigen, wenn sich zur Jahresmitte hin ein Ende der Weltwirtschaftskrise abzeichnen sollte. Deshalb stehen seit einigen Wochen Forward-Darlehen wieder verstärkt im Anlegerinteresse: Die Möglichkeit, die Konditionen der Gegenwart für ein Darlehen in der Zukunft zu fixieren, reizt viele. Es ist auf diesem Wege möglich, den Weg in die eigenen vier Wände in besseren wirtschaftlichen Zeiten zu Krisen-Konditionen zu gehen und dadurch viel Geld zu sparen. Forward-Darlehen lohnen sich nur, wenn der Unterschied zwischen den Zinsen der Zukunft und denen der Gegenwart groß ist. Banken nämlich erheben Aufschläge auf den Zinssatz der Gegenwart, die abhängig von der jeweiligen Vorlaufzeit sind. Bei der ING-Diba beläuft sich dieser Aufschlag auf 0,030 Prozent im Monat. Die Vorlaufzeit kann sich auf bis zu drei Jahre erstrecken – pro Jahr fallen also gut ein Prozent Zinsen mehr an. Viele Experten rechnen in den kommenden Jahren mit deutlich ansteigenden Zinsen am Kapitalmarkt. Grund für die Prognose ist die Annahme, dass der Inflationsdruck in der Zukunft anziehen und die Notenbanken zu einer Verschärfung der Geldpolitik zwingen wird. Sollte es tatsächlich so kommen, würde sich ein Forward-Darlehen schnell rechnen. Forward-Darlehen können in punkto Laufzeit, Zinsbindung und hinsichtlich Sondertilgungen ebenso flexibel und gemäß den eigenen Belangen ausgestaltet werden wie gewöhnliche Darlehen.
Die Deutschen verstehen nur wenig vom Immobilienmarkt und sind auch in Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier Wände schnell überfragt. So wissen etwa 40 Prozent derjenigen, die ein Haus oder eine Wohnung anzuschaffen in Betracht ziehen, nicht, dass der Gang zu einem Hypothekenvermittler bares Geld sparen kann. Auch ist vielen nicht bekannt, dass die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau günstige Darlehen vergibt und dass diese für viele Vorhaben in Betracht kommen. Die Bundesbürger sind sich darüber hinaus in vielen Fällen nicht im Klaren darüber, wie sich eine Immobilienfinanzierung in die persönliche Finanz- und Vermögensplanung einbetten lässt. Die Unkenntnis im Hinblick auf viele Fragen rund um die Immobilienfinanzierung kommt nicht überraschend. Die Deutschen setzen sich im internationalen Vergleich nur sehr wenig mit Fragen rund um Finanzen und Vermögen auseinander und haben selten den Überblick.
Die mangelnden Kenntnisse können die Bundesbürger dabei sehr teuer zu stehen kommen. Wer ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchte und dabei nicht auf die zur Verfügung stehenden staatlichen Hilfen zurückgreift, weil deren Existenz schlicht nicht bekannt ist, verschenkt Summen im fünfstelligen Euro-Bereich. Darlehen aus den KfW-Programmen (hier im Blog immer wieder thematisiert) ermöglichen günstige Konditionen für fast jeden. Im Wohneigentumsprogramm beispielsweise stehen bis zu 100.000 Euro bereit, die nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden können und so aus der Sicht anderer an der Finanzierung beteiligter Banken einen Ersatz für Eigenkapital darstellen. Auch mit der Eigenheimrente lassen sich die Belastungen rund um die eigenen vier Wände leicht senken: Familien mit Kindern und gutem Einkommen können Vorteile im Umfang von 50.000 Euro realisieren.
Die Eigenheimrente zeigt jedoch noch ein weiteres Problem auf, das die Deutschen oft nicht professionell lösen: Die Nutzung staatlich geförderter Altersvorsorge-Verträge zur Immobilienfinanzierung bedingt, dass im Alter keine Rente, die über eine Basisversorgung hinausgeht, zur Verfügung steht. Mitunter muss die Steuerersparnis im Ruhestand sogar zurückbezahlt werden. Vielen, die den „Wohn-Riester“ selbst nutzen, ist diese Problematik gar nicht bewusst. Dass rechtzeitig im Verlauf der Tilgung entweder eine Rückzahlung der entnommenen Beiträge oder aber der Abschluss einer separaten Rentenversicherung erfolgen muss, wird vielen zu spät deutlich.
Wer selbst fürchtet, in Fragen rund um die Immobilienfinanzierung nicht ganz sattelfest zu sein, kann durch eine einfache Vorgehensweise Kostenfallen vermeiden: Die Kreditaufnahme sollte über einen erfahrenen Hypothekenvermittler erfolgen, der mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeitet und deren Produkte verkauft. Das Bankdarlehen sollte dann mit etwaigen KfW-Krediten und ggf. auch mit einem Riester-Vertrag kombiniert werden. Wichtig ist, dass der Vermittler sowohl Förderbank-Kredite als auch Verträge zur Eigenheimrente in seinem Sortiment unterhält und seinen Kunden den Zugriff darauf ermöglicht.
Die Rahmenbedingungen für den Weg in die eigenen vier Wände sind derzeit so gut wie lange nicht mehr. Ein niedriges Zinsniveau, staatliche Förderkredite, Subventionen wie die Eigenheimrente und ein insgesamt aus Sicht von Käufern gutes Marktklima machen Immobilienfinanzierungen derzeit für viele erschwinglich. Hypothekendarlehen sind sehr billig, weil das Zinsniveau infolge der Finanzmarktkrise sehr niedrig ist. Nach Angaben des Hypothekenvermittlers Interhyp sind Kredite besonders bei kurzen Laufzeiten deutlich unter vier Prozent zu haben. Noch günstiger kommt es, wenn Programme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen werden können. Wer ein Objekt erwirbt und es dann energetisch saniert, kann aus dem CO-2-Gebäudesanierungsprogramm Kredite bereits ab 1,4 Prozent nominal erhalten und so die Kosten der Finanzierung deutlich senken. Auch andere Programme der KfW bieten angehenden Eigentümern Möglichkeiten. Allen voran eignet sich das Wohneigentumsprogramm der Förderbank, da es grundsätzlich von jedem in Anspruch genommen und dazu nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden kann. Besonders junge Familien, die über nur wenig eigene Mittel verfügen, können von dem Programm profitieren.
Die neue Eigenheimrente ist ein weiteres der Instrumente, die es ermöglichen, zu erschwinglichen Konditionen ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Wer rentenversicherungspflichtig ist, kann die Einzahlungen in einen staatlich geförderten Rentenvertrag direkt zur Tilgung eines Immobilienkredites nutzen. Vorteil: Einzahlungen in Riester-Verträge – diese bilden die Grundlage der Eigenheimrente – können in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Bis zu 2100 Euro im Jahr können so auf die Einkommensteuer angerechnet werden. Zusätzlich werden die Förderungen gezahlt, die sich bei einer vierköpfigen Familie mit zwei Kindern, von denen eines nach dem Jahr 2007 geboren ist, auf 793 Euro im Jahr belaufen. Wer gut verdient, kann im Lauf der Jahrzehnte so 50.000 Euro und mehr durch die Eigenheimrente sparen. Dass mitunter eine Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt bestehen kann, wenn die Vertragsguthaben nicht rechtzeitig bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder einbezahlt werden, ist zunächst nur geringfügig von Interesse.
Trotz der günstigen Rahmenbedingungen zögern viele, nun in die eigenen vier Wände einzuziehen. Der Grund ist – wie sollte es anders sein – die Finanzkrise, die viele um den Job fürchten lässt. Nicht nur wer selbst von Kurzarbeit oder Entlassung betroffen ist, bangt um seine Zukunft: Die Erfahrung zeigt, dass der Jobverlust einer Person mindestens drei Menschen aus deren Umfeld ebenfalls um ihren Job fürchten lässt. Die Krise zeigt – wie es übrigens jede Rezession tut – ein Paradoxon des Immobilienmarktes: Zu günstigen Preisen und niedrigen Zinsen will niemand einsteigen. Erst am Ende eines Booms ist das Interesse wieder groß.
Es ist mal wieder so weit: Den Bundesbürgern wird ein neuer Bericht zur Lage der Nation vorgestellt. Dabei geht es zur Abwechslung diesmal nicht um Bankbilanzen, BIP-Rückgänge und Arbeitslosenzahlen, sondern um die Armut in Deutschland. Die ist nach Aussage des Armutsberichtes sehr unterschiedlich verteilt. Wer nicht mit ganz verschlossenen Augen durch die Welt wandert, kann allerdings kaum überrascht sein angesichts der Ergebnisse. Unzweifelhaft ist es der Osten der Republik, der die größte Last der Armut trägt. In Mecklenburg-Vorpommern ist mehr als jeder Vierte Bürger arm. Armut wird dabei definiert als ein Zustand, in dem weniger als die Hälfte des Durchschnittseinkommens verdient bzw. bezogen wird. Neben Mecklenburg Vorpommern sind auch die anderen vier neuen Bundesländer überproportional von Armut betroffen. Auch im Westen gibt es Armut und auch hier sollte kaum jemand wirklich überrascht sein: Der Norden ist deutlich stärker betroffen von materieller Unterversorgung als der Süden. Am besten geht es en Menschen demnach in Baden-Württemberg und Bayern.
Die Studie zeigt, dass der Immobilienmarkt ein Spiegel der soziökonomischen Zustände in der Bundesrepublik ist. Immobilienpreise sind ein außerordentlich guter Indikator für Lebensqualität. Magdeburg ist nicht München und Siegen ist nicht Stuttgart. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind im Süden der Republik am höchsten - dort eben, wo die Armut am wenigsten ausgeprägt ist. Die Preisindizes, die regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht werden, sprechen dieselbe Sprache. Das Preisniveau für Immobilien ist in Deutschland derart stark auseinander gedriftet, dass – um die Worte des Berichts zu nutzen – von einem einheitlichen bzw. vergleichbaren Lebensstandard in der BRD nicht die Rede sein kann.
Was aber fordern Politiker im Wahljahr 2009 nun angesichts der Ergebnisse? Die ersten Stimmen sprachen sich unisono dafür aus, staatliche Fördermittel gezielter und nicht mehr nach dem „Gießkannenprinzip“ einzusetzen. An dieser Stelle kann freilich nur für den Immobilienmarkt gesprochen werden. Für diesen ist zu vermuten, dass eine Umschichtung staatlicher Mittel kaum Wirkung entfalten würde. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, wenn die Bevölkerungsdichte dies auch tut und wenn gleichzeitig das Einkommen steigt. Dies aber lässt sich nur durch einen nachhaltigen und sehr langfristigen wirtschaftlichen Aufschwung erreichen. Ob staatliche Fördermittel zur Herbeiführung dieser Prosperität beitragen können, darf bezweifelt werden. Denn dort, wo heute gar nichts blüht, sind schon viele Mittel hingeflossen. Geholfen hat es – zumindest dem Immobilienmarkt – nicht. Eigentümer von Immobilien im Ruhrgebiet oder in den neuen Bundesländern müssen möglicherweise akzeptieren, dass ihre Objekte nicht den Wert derer im Rhein-Main-Gebiet oder in München oder Stuttgart erreichen.
Banken lassen sich zum Verkauf ihrer Produkte immer wieder Neues einfallen. Die ING-Diba, eigenem Bekunden nach Deutschlands beliebteste Direktbank, bietet mit ihrem Wohnkredit nun ein Darlehen zur Anschaffung von Möbeln, einem Swimming-Pool oder ähnlichen Annehmlichkeiten an. Das Darlehen wird an Kreditnehmer mit guter Bonität und gesichertem Einkommen vergeben, die in Deutschland oder im Ausland eine Immobilie besitzen. Zwar ist der Immobilienbesitz Voraussetzung -eine Eintragung ins Grundbuch findet allerdings nicht statt. Die Zinsen sind mit 5,4 Prozent in der günstigsten Variante verträglich. Dennoch: Bei genauerem Hinsehen lässt sich schnell erkennen, dass es sich bei dem Angebot um geschicktes Marketing handelt, bei dem kein Vorteil durch den Immobilienbesitz generiert wird. Es wird lediglich suggeriert, dass Eigentümer besonders günstige Konditionen erhalten. Ein Blick auf die Zinsen bei anderen Banken, die ohne Verwendungszweck auch an Mieter vergeben werden, belegt dies: Die 5,4 Prozent-Verzinsung lässt sich auch anderswo realisieren, wenn Bonität und Einkommen stimmen. Die Netbank etwa vergibt Ratenkredite mit bereits ab 4,99 Prozent und verlangt dabei kein Immobilieneigentum.Wenn kein Grundbucheintrag erfolgt, nützt es der Bank ohnehin nicht viel, wenn der Kreditnehmer eine Wohnung oder ein Haus sein Eigen nennt. Zum einen besteht im Zweifelsfall kein gesondertes Verwertungsrecht, zum anderen steht es dem Eigentümer auch nach der Auszahlung des Wohnkredites frei, sein Objekt zu veräußern. Es handelt sich bei dem Angebot also um einen in der Tat gelungenen Marketing-Trick. Dass die Kredite unter anderem von Deutschlands größtem Hypothekenvermittler, dem in München ansässigen Makler Interhyp, vermittelt werden, ist ebenfalls dem Marketing-Gedanken zuzuschreiben. Die ING-Diba trennt mit ihrem Angebot den Markt auf. Das Geldhaus bietet auch einen Ratenkredit „für alle“ an, der mit 7,4 Prozent im Jahr deutlich teurer ist. Der Zinssatz aber ist im Vergleich zur Konkurrenz zu hoch – besonders angesichts der jüngsten Leitzinssenkung der EZB. Denn neben der Netbank bieten auch die SKG-Bank und die DKB-Bank günstigere Kredite an. Der 7,4-Prozent-Kredit wird sogar von einigen Dispositionskrediten anderer Institute unterboten. Die ING-Diba bietet preisbewussten Kunden den Wohnkredit an und geht davon aus, dass viele von denen eine Immobilie besitzen. Das Beispiel zeigt, dass Verbraucher stets auf der Hut sein müssen: Geschenkt wird nichts. Wer neue Möbel oder ein Carport finanzieren will, kann allerdings durchaus auf das Angebot der ING-Diba zurückgreifen: Überteuert ist der Kredit schließlich nicht. Wie bei allen Darlehen aber gilt, dass der „American Way of Life“ auch in Zeiten günstiger Zinsen nicht der Königsweg ist und dass ein verantwortungsbewusster Umgang mit Krediten an den Tag gelegt werden sollte.
Die Eigenheimrente sorgt seit Monaten für Schlagzeilen. Die einen freuen sich über die Möglichkeit, die Tilgungsraten für die eigenen vier Wände steuerlich geltend machen zu können, andere sehen durch Zuschüsse des Staates eine spürbare Entlastung bei der Immobilienfinanzierung. In der Tat können durch den Wohn-Riester die Kosten eines Eigenheims gesenkt werden. Die Einzahlungen in zertifizierte Verträge können bei gemeinsam veranlagten Ehegatten bis zu einer Höhe von 4200 Euro Im Jahr als Sonderausgabe bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden. Darüber hinaus winken einer vierköpfigen Familie jährliche Zulagen von knapp 800 Euro. Die monatliche Entlastung des Budgets kann sich also auf knappe 250 Euro belaufen, sofern das Einkommen und damit der Grenzsteuersatz entsprechend hoch ausfällt. Im Laufe der Jahrzehnte, die eine Immobilienfinanzierung dauert, können über die Eigenheimrente so durchaus 50.000 Euro in Anspruch genommen werden.
Der einzige Haken liegt in der nachgelagerten Besteuerung der Riester-Rente. Werden die Vertragsguthaben zur Immobilienfinanzierung entnommen und nicht bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder zurückgeführt, droht eine Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt. Die Einzahlungen in den Wohn-Riester-Vertrag werden nämlich auch dann auf einem so genannten Wohnförderkonto verbucht, wenn sie unmittelbar zur Tilgung einer Hypothek verwendet werden. Auf dem Wohnförderkonto gilt eine Verzinsung in Höhe von 2,0 Prozent im Jahr. Die fiktiven Vertragsguthaben werden beim Eintritt in den Ruhestand in eine hypothetische Rente umgerechnet. Diese wiederum unterliegt – eben wegen der nachgelagerten Besteuerung – in voller Höhe der Einkommensteuer. Diese muss dann im Zweifelsfall gezahlt werden, auch wenn aus dem Riester-Vertrag gar keine Mittel mehr fließen. Steht außer der gesetzlichen Rente, die ohnehin sehr schmal ist, dann kein weiteres Budget zur Verfügung, droht ein schmerzlicher finanzieller Engpass.
Letztlich ist aufgrund dieses Nachteils fraglich, ob der Wohn-Riester ein wirklich geeignetes Instrument ist. Schließlich verfügt die Zielgruppe – Arbeitnehmer, speziell Familien – in der Mehrzahl aller Kenntnis nach ohnehin nicht über eine ausreichende private Altersversorgung. Wird dann nicht nur die Riester-Rente anderweitig verwendet, sondern darüber hinaus auch noch eine Steuerschuld aufgebaut, droht eine Unterversorgung. Sicherlich muss in diesem Zusammenhang auch berücksichtigt werden, dass der Erwerb einer Immobilie ein Stück weit Vermögensbildung darstellt und die Lebenshaltungskosten im Alter aufgrund der entfallenen Miete drückt. Das Haus allein aber ernährt niemanden und reicht nicht aus. Da die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung immer schmaler werden und schon in weniger als 20 Jahren das Niveau einer Grundsicherung erreicht haben dürften, steht zu befürchten, dass sich viele, die den Weg ins Eigenheim nur wegen der Eigenheimrente antreten können, schlichtweg übernehmen und in die Armutsfalle tappen.
